A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, quando não houver consenso entre as partes na ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deverá refletir no valor patrimonial do imóvel, incluídas as benfeitorias e ões realizadas pelo locatário, uma vez que se incorporam ao domínio do locador, proprietário do bem.
A decisão resultou do julgamento dos embargos de divergência opostos pelo locador de um imóvel comercial contra acórdão proferido pela 4ª Turma do STJ, onde se estabeleceu que, na ação revisional de locação comercial, as benfeitorias realizadas pelo locatário não seriam consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, dentro do mesmo contrato.
A 4ª Turma levou em conta a diferença entre as ações revisional e renovatória de locação para estabelecer que as benfeitorias só poderiam ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocorrência da renovatória, porquanto nessa hipótese existiria um novo contrato.
Divergência
O locador declarou, na oposição dos embargos, que a decisão proferida pela 4ª Turma contrariou os julgados da 3ª Seção e das 5ª e 6ª Turmas do tribunal, órgãos que antigamente possuíam competência para o julgamento dos recursos sobre locação predial urbana.
A origem da divergência se deu em ação revisional ajuizada por um hospital oftalmológico contra o locador do terreno, em virtude do aumento do aluguel, que aria de quase R$ 64 mil para perto de R$ 337 mil mensais.
A justificativa do locador foi de que o aumento considerou a valorização imobiliária em função de obra realizada pelo locatário, com sua autorização. Por outro lado, o locatário alegou que, porquanto não fosse indenizado pela construção realizada no terreno, o proprietário do imóvel não teria direito a perceber os respectivos frutos.
Em segunda instância, houve a fixação judicial do valor da locação em R$ 72.765.
Valor de mercado
A ministra-relatora dos embargos de divergência, Nancy Andrighi, ao proferir seu voto, declarou que, com fundamento nos artigos 35 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e 1.255 do Código Civil, devem ser indenizadas ao fim do contrato as ões construídas pelo locatário com o consentimento do locador. A ministra deliberou que não há controvérsia sobre esse ponto, entretanto a questão discutida no recurso era a viabilidade da inclusão da ão no cálculo da revisional de aluguel.
A magistrada, ao analisar o trecho do acórdão da 4ª Turma, no qual se entendeu que a ação revisional se limita ao imóvel com suas características originais da época da contratação, ressaltou que o artigo 19 da Lei do Inquilinato prevê que o locador ou o locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao valor de mercado.
Assim sendo, afirmou a relatora: “Para a preservação do equilíbrio contratual por intervenção judicial, é imprescindível levar em conta todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário, inclusive, socorrendo-se de auxílio pericial quando necessário”.
A ministra-relatora explicou que a ação revisional é destinada para as situações em que não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel, porém nada impede que as partes negociem livremente sobre o valor investido na valorização do negócio, conforme a previsão do princípio da autonomia privada das partes contratantes.
Livre vontade
Nancy Andrighi ressaltou que, no caso em tela, o locatário investiu para construir em imóvel alheio por sua livre vontade. “Não se pode conceber que o aluguel de um imóvel, cuja área edificada a ao quíntuplo de seu tamanho originário, deva ter o preço alterado exclusivamente em virtude de fatores externos”, concluiu.
A ministra destacou ainda que os investimentos na ão de um imóvel podem ser feitos tanto pelo locador quanto pelo locatário, e que, no caso do locatário, ele não se isenta automaticamente do correspondente aumento no valor de mercado.
Portanto, reforçou a relatora: “A hipótese de que apenas quando o investimento é realizado por conta e risco do locador estaria autorizada a majoração do aluguel, em verdade, limita sobremaneira as relações privadas de locação e acaba por deslocar a lógica que está subentendida nesses contratos no que diz respeito à vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do aluguel”.
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